Loteamento no Mandacaru é Embargado e Empresário Será Multado e Denunciado ao MP. Empresário contesta

Uma operação da Secretaria de Ordem Pública e Habitação (SOPH) de Juazeiro (BA) resultou no embargo de um loteamento clandestino no bairro Mandacaru, de propriedade do empresário Raffani Souza.

A obra, denominada Residencial Novo Mandacaru, foi suspensa após a constatação de diversas irregularidades. O caso de acordo com apuração junto ao Poder Público será encaminhado ao Ministério Público da Bahia (MP-BA) para que sejam tomadas as devidas providências.

A denúncia (Atendimento nº 1.635/2025) chegou à prefeitura e apontava para a comercialização de lotes sem a devida autorização do Município e sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o que configura a prática de loteamento clandestino. Após uma análise técnica e vistoria no local, a SOPH confirmou a denúncia, constatando a falta de documentação essencial e a ausência de infraestrutura básica no local.

O empresário, Raffani Souza, foi notificado e apresentou defesa, na qual alegou que as obras estavam suspensas desde 2022 e que já havia recomprado lotes que haviam sido vendidos. Entretanto, não apresentou nenhum documento que comprovasse suas afirmações.

Irregularidades e a Lei

De acordo com a SOPH, o registro no Cartório de Títulos e Documentos (RTD), que o empresário alegou ter, não substitui o registro obrigatório no Cartório de Registro de Imóveis (RI). A comercialização de lotes, sem o devido registro no RI e sem a aprovação da prefeitura, fere a Lei Federal 6.766/1979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano.

Nesse caso, o empresário poderá ser multado, com base no Artigo 37 da referida lei, que proíbe a venda de parcelas de loteamento não registrado. Além disso, fontes da SOPH destacaram que a prática pode ser enquadrada como crime contra a administração pública, com pena de reclusão de um a quatro anos e multa de até 50 salários-mínimos, conforme o Artigo 50 da mesma lei.

Outra questão levantada é a falta de infraestrutura. A legislação exige que um loteamento tenha, no mínimo, escoamento de água pluvial, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica e vias de circulação, itens que não foram encontrados no local. A ausência de licença ambiental também é motivo de preocupação, que também pode resultar em multa e outras penalidades.

Multas e Punições

Diante dos fatos, a SOPH decidiu negar o pedido do empresário, embargar a obra e suspender definitivamente as vendas dos lotes. O caso, que será submetido ao acompanhamento do Ministério Público, agora terá um parecer oficial da Secretaria. Além de responder por crime contra a administração pública, o empresário será autuado pela prefeitura de Juazeiro e poderá responder por crime ambiental.

Agentes públicos ouvidos ressaltam que a suposta omissão do município, na implantação da Estação de Tratamento de Esgoto (ETE) no bairro, não isenta o empresário da obrigação de cumprir a legislação urbanística e ambiental.

O empresário encaminhou nota e um parecer ao blog:

NOTA À IMPRENSA

O Residencial Novo Mandacaru LTDA (CNPJ 29.316.737/0001-08) esclarece que não há irregularidade no empreendimento. O projeto possui memorial descritivo, ART/CREA e registro de contratos no RTD do Cartório Petronio Araújo, conferindo validade jurídica.

As obras e vendas foram suspensas desde 2022 por falta da ETE de responsabilidade da Prefeitura, demanda que não é apenas referente ao empreendimento, mas sim a todo o povoado. Atualmente, já existe uma grande deficiência de esgotamento sanitário, que em períodos de chuva supura na comunidade da Barrinha do Cambão, trazendo risco ambiental e sanitário. Caso o Residencial Novo Mandacaru prosseguisse com as obras sem a implantação da ETE, essa deficiência seria automaticamente agravada, ampliando ainda mais os transtornos e riscos à população.

Enquanto a Prefeitura buscava equivocadamente enquadrar o projeto, ignorando o art. 756 do Código Civil, o Residencial Novo Mandacaru arcou com medidas mitigadoras para proteger a comunidade da Barrinha do Cambão. Assim, reafirma sua transparência e compromisso socioambiental.

Em nota, o Residencial Novo Mandacaru, através de sua equipe, informa que está protocolando sua resposta oficial junto à Prefeitura Municipal de Juazeiro, para que os fatos sejam devidamente averiguados pelos órgãos competentes.

Ao mesmo tempo, comunica que será protocolada denúncia contra o blog que veiculou notícia falsa (fake news) e contra a própria Prefeitura, que divulgou em nota pública que o empreendimento estaria irregular, quando, na realidade, o Residencial Novo Mandacaru já havia emitido nota de suspensão do empreendimento, de forma prévia, ainda no ano de 2022, junto à SEMAURB, na PMJ – Prefeitura Municipal de Juazeiro/BA.

PARECER TÉCNICO-JURÍDICO

O Residencial Novo Mandacaru LTDA (CNPJ 29.316.737/0001-08) apresenta parecer técnico-jurídico em resposta às acusações formuladas pela SOPH/PMJ.

Após análise, verifica-se que:

1. O empreendimento possui memorial, ART e registros no RTD, conferindo validade legal.

2. Não houve comercialização irregular, pois as atividades foram suspensas voluntariamente em setembro/2022 devido à omissão da PMJ em implantar a ETE.

3. A Prefeitura equivocou-se ao exigir registro em Cartório de Imóveis, quando o regime aplicável é o RTD, nos termos do art. 756 do Código Civil.

4. A acusação de ausência de defesa é inverídica, pois desde 2022 o Residencial apresenta manifestações e notas oficiais.

5. Ressalte-se que a Prefeitura, ao tentar desqualificar o empreendimento, desconsiderou os documentos já registrados e protocolados, inclusive contratos e memorial descritivo, demonstrando desconhecimento da legislação aplicável. Conclui-se que a denúncia carece de fundamento, devendo ser arquivada, com reconhecimento de que a PMJ não cumpriu suas condicionantes.

O Residencial reafirma boa-fé, transparência e compromisso com a coletividade e com o ordenamento jurídico.